Na Spodnjem Bavarskem stane hektar zemlje približno 115.000 evrov, v Saarlandu pa manj kot 10.000 evrov. Nikjer drugje v Evropi regionalne razlike v cenah niso tako velike, vzroke zato je nanizal Agrarheute.

 
Dinamika cen na nemškem zemljiškem trgu se spreminja, cene zemljišč so se v dobrih desetih letih skoraj potrojile. In cene se še kar naprej vzpenjajo. V evropskih državah z najdražjimi kmetijskimi zemljišči-in sicer na Nizozemskem in v Italiji – so razlike med regijami veliko manjše. Poleg tega so obdelovalne površine v Nemčiji postale dražje kot kjer koli drugje. V samo desetih letih so se cene zemljišč skoraj potrojile.

Razlogi so zapleteni in jih vedno znova omenjajo tudi ekonomisti: nizke obresti na kapital in zato so zemljišča privlačna naložba, trajno pomanjkanje kmetijskih zemljišč – znanih tudi kot poraba zemljišč – s strani različnih nekmetijskih kupcev. Sem spadajo tudi občine in država z velikimi prostorskimi zahtevami za gradnjo novih stanovanj ter gradnjo trgovskih površin in cest. Poleg tega je vse večja konkurenca za zemljišča med kmeti in energetskimi podjetji – na kmetijskih zemljiščih vse pogosteje postavljajo sončne elektrarne ali vetrne turbine, ker so tako njihovi donosi boljši kot v kmetijstvu. To tudi vodi do višjih in višjih cen zemljišč in zakupov. Eksplozijo cen spodbujajo še zloglasni nekmetijski vlagatelji spodbujaj, zlasti v vzhodni Nemčiji.

Rezultat tega je, da kljub koronski krizi in velikemu gospodarskemu upadu rasti cen obdelovalnih zemljišč še ni videti konca. Nasprotno: Gerd Ruzyzka-Schwob, predsednik strokovnega odbora za določanje standardnih vrednosti zemljišč v okrožju Sulingen-Verden v Spodnji Saški, je dejal, da leta 2020 ni mogoče opaziti preobrata trendov pri cenah obdelovalnih kmetijskih zemljišč.

Izjemne regionalne razlike

Razlike v cenah med zveznimi državami in regijami so večje kot v kateri koli drugi evropski državi. Večini držav je skupno le to, da cene še naprej rastejo. Vendar zgoraj navedeni dejavniki vplivajo na trg z zemljišči kot celoto. Zato se zastavlja   vprašanje, zakaj so regionalne razlike v cenah med zveznimi državami tako velike in  ali obstajajo dejavniki, ki vplivajo na regionalne cene

Če primerjate cene zemljišč v Nemčiji s cenami drugih evropskih držav z visoko ceno, postane očitno eno: v večini držav (in regij) so zemljišča najdražja, kjer je lastniški delež nepremičnin še posebej visok in nižji delež najemnikov, in nasprotno – kjer je veliko v zemljišč v najemu, so cene zemljišč nizke – kot na primer v Franciji.

Vendar to načeloma ne velja za Nemčijo. Delež lastništva se v zadnjih letih stalno povečuje – a v primerjavi z Nizozemsko, Italijo ali Irsko imajo nemški kmetje v lasti okoli 38 odstotkov zemljišč, med njimi le malo obdelovalnih površin. V dragih državah na Nizozemskem, v Italiji in na Irskem so do 80 odstotkov zemljišč v lasti kmetov. V “poceni deželi” Franciji imajo kmetje v lasti le približno četrtino zemlje.

Tudi med zveznimi državami razlike v lastniških deležih niso tako velike kot razlike v cenah zemljišč – kmetje v Saarlandu in Hessenu imajo v lasti 26 odstotkov zemljišč – v Schleswig-Holsteinu in Spodnji Saški pa 45 odstotkov.

Bavarska – kjer je zemlja daleč najdražja – ima okoli 40-odstotni lastniški delež in podobno nekatere države vzhodne Nemčije, na primer Mecklenburg-Zahodno Pomorjansko in Brandenburg. Očitno ta dejavnik kot glavni vzrok za regionalne razlike v cenah v Nemčiji ni tako pomembna kot drugi dejavniki.

Velik vpliv produktivnosti zemljišč

Pokazatelj donosa na površino so tudi dejavniki produktivnosti kmetij in tudi to načeloma kaže kje so cene zemljišč najvišje. Po mnenju ekonomistov – kot je Pavel Ciaian iz Centra za evropske politične študije (CEPS) – je produktivnost kmetij pomembno gonilo regionalnih cenovnih razlik. Če pogledamo ta kazalnik, obstaja tudi jasna povezava s cenami zemljišč v Nemčiji. Kmetje v Severnem Porenju-Vestfaliji in Spodnji Saški očitno napredujejo glede produktivnosti površin – na podlagi prodaje na hektar. Obe zvezni državi imata nekaj najvišjih povprečnih cen zemljišč, in sicer slabih 54.000 evrov in 38.000 evrov. A še vedno močno zaostajajo za Bavarsko – tam morajo kmetje za hektar v povprečju odšteti 63.649 evrov – na vrhu pa do 115.000 evrov!

Kar zadeva produktivnost njihovih kmetij, so bavarski kmetje skupaj z Baden-Württembergom in Schleswig-Holsteinom pri vrhu. A to pomeni tudi, da obstajajo še drugi pomembni dejavniki velikih regionalnih cenovnih razlik.

Za Vzhod je verjetno to povsem drugačna zgodovina ustanovitve tamkajšnjih podjetij po razpadu Nemške demokratične republike.  Sem spada tudi zelo nizka izhodiščna raven odkupnih in najemnih cen. Res je, da so se tudi cene zemljišč na vzhodu v zadnjem času strmo zvišale, vendar se dejavniki, ki spodbujajo cene, v nekaterih primerih razlikujejo od tistih na jugu ali severu. Struktura kmetijskih zemljišč in kmetij se med vzhodom in zahodom močno razlikuje, velike kmetije na vzhodu redijo bistveno manj živine in dosegajo nižje prihodke kot kmetje na zahodu. Konkretno v poljedelstvu pa so vzhodnonemške kmetije boljši : Mecklenburg-Zahodno Pomeranija je na primer na drugem mestu za Severnim Porenjem-Vestfalijo in pred Spodnjo Saško.