Ministrstvo za okolje in prostor je pred časom poslalo na vlado v sprejem novi gradbeni zakon (GZ) in zakon o urejanju prostora, ki naj bi ga vlada  obravnavala ta četrte, 17. junija. Nekatere glavne zakonske novosti pa sta pred tem predstavila Robert Rožac, državni sekretar na MOP, in Georgi Bangiev, generalni direktor Direktorata za prostor, graditev in stanovanja.

Ker so bili sedanji postopki za izvedbo gradenj in prenov preobsežni, časovno in kadrovsko zamudni in so povzročali investitorjem prevelike stroške, da so ti od projektov odstopali, prinašajo nekatere zakonodajne novosti poenostavitve postopkov. Nekatere novosti pa se nanašajo tudi na gradnjo oz. lastnike kmetijskih objektov oz. objektov na kmetijah, s katerimi je na terenu veliko težav.

Ena od takšnih novosti, ki se nanaša na gradnjo na kmetijah, je zakonodajna uvedba manjše rekonstrukcije, pod katere naj bi spadala dela, kot so zamenjava konstrukcijskih elementov, ostrešja ter dograditev odprtih stopnišč in dvigal. Za ta gradbena dela ne bo treba pridobiti gradbenega dovoljenja, kot je bilo to potrebno doslej, bo pa treba vložiti prijavo začetka gradnje, za katero je treba imeti nadzornika. Rekonstrukcije pa je mogoče izvesti samo na objektih, ki imajo uporabno dovoljenje.

Za komentar novega gradbenega zakona smo poprosili speciaista za žiinorejo in ekološko kmetovanje  Petra Pšakerja, ki se na KGZ Celje že 25 let ukvarja s projektiranjem. Pšaker poziva kmete, naj uredijo uporabno dovoljenje za svoje kmetijske objekte. To imajo sedaj večinoma le tisti, za katere so kmetije pridobile del sredstev na javnih razpisih, večina ostalih pa še vedno ne.

Novi gradbeni zakon prinaša poenostavitev tudi v primeru naravnih nesreč in npr. požara. In sicer dovoljuje, da se začne prenova oz. vzpostavitev prvotnega stanja na objektu zgolj s prijavo začetka gradnje. Inšpekcijski nadzor za nezahtevne objekte pa bodo lahko izvajale občinske inšpekcije in ne gradbena inšpekcija. Novi gradbeni zakon bo omogočal tudi revizijo projekta za izvedbo del v primeru, ko bo projekt izdelan na podlagi t. i. nepriporočene metode, ki ni zajeta v gradbenih predpisih, smernicah in standardih, ker je posledica novih dognanj in napredka tehnologije. Med pomembnimi novostmi so še združitev lokacijske informacije in potrdila o namenski rabi prostora v enoten dokument, kar naj bi prihranilo precej birokracije. Izdaja gradbenega dovoljenja bo po novem mogoča šele, ko bo izkazano lastništvo.

 VEČJA PRISTOJNOST OBČINAM

Peter Pšaker komentira, da daje novi gradbeni zakon še večjo vlogo občinam, ki so poleg države najpomembnejše upravljavke prostora. Možnost gradnje kmetijskih objektov pa je po slovenskih občinah urejena zelo različno. »Če kmetija nima možnosti gradnje potrebnih gospodarskih objektov na stavbnem zemljišču, naj občine kmetom omogočijo gradnjo na kmetijskem zemljišču, saj kmetje ne gradijo luksuznih objektov, temveč takšne, ki jih potrebujejo za delo. Kadar ta možnost ni predvidena v občinskem prostorskem načrtu (OPN), obstajata dve možnosti. Prva je, da gre kmet investitor v pripravo občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN). Njegova priprava traja povprečno eno leto in stane med 3000 in 4000 evri. Druga možnost, ki jo kmetje manj poznajo in je izvedljiva na območjih razpršene poselitve ter zajema velik del Slovenije, pa je lokacijska preveritev. To je hitrejša pot, ki pripelje do ustreznih dovoljenj v pol leta, postopek pa je pol cenejši od OPPN. V tem primeru je najbolje, da se kmet investitor obrne na urbanista, ki dela prostorski načrt občine, soglasja za lokacijsko preveritev pa morajo dati vsi upravljalci prostora,« svetuje Pšaker.

O razvoju kmetijstva ali kmetij pogosto odločajo občinski sveti, sestavljeni iz svetnikov, ki kmetijstva ne poznajo dovolj dobro. Občine bi morale bolj spodbujati pridelavo hrane na svojih območjih in upoštevati, da je kmetijstvo dejavnost, odvisna od naravnih dejavnikov. Kmetom bi zato morali dati ″popust″ pri gradnji – nižje prispevke, ne pa da živijo od sprememb namembnosti kmetijskih zemljišč v stavbena in visokih komunalnih prispevkov ter tako najedajo tiste, ki dolgoročno ustvarjajo dohodek. Vendar pa se s področjem gradenj v kmetijstvu ukvarjajo strokovnjaki drugih strok. Na MKGP bi potrebovali za gradnje na podeželju močnejšo ekipo,« je prepričan Pšaker.

PREJ UMREŠ, KOT DOČAKAŠ DOVOLJENJA

Na terenu so izkušnje z dovoljenji za gradnjo zelo različne. V nadaljevanju zato predstavljamo dva zelo različna primera gradnje vinske kleti, iz občine Maribor in občine Vipava. Na vinogradniško-vinarski kmetiji Premrn, bolj znani kot Pasji rep s sedmimi hektarji vinogradov, so v strnjeni stari vasici Orehovica pred osmimi leti zgradili novo degustacijsko sobo. Nujno pa potrebujejo še novo klet, saj sedanja za 20.000 litrov poka po šivih. Samo Premrn, mladi gospodar, pravi, da bi rad zgradil novo vinsko klet ob svojem vinogradu, saj v Orehovici za to ni prostora, tudi če bi kupili ali podrli nekaj sosednjih objektov.

»A se malo postaraš, preden lahko začneš graditi. Zaletavamo se iz zida v zid,« komentira sedanje težave z gradbenim dovoljenjem v občini Vipava Samo Premrn. Ker v sedanjem občinskem prostorskem načrtu gradnja na teh kmetijskih zemljiščih ni predvidena, ne more dobiti dovoljenja za gradnjo.

»Saga o gradnji kleti se je pri nas začela že sredi 80. let, ko je poskušal pridobiti dovoljenje že moj oče na delu kmetijskega zemljišča na robu vinogradov. Leta 2015 sem dal vlogo za gradbeno dovoljenje 10 metrov od hiše na svoji zemlji, a občina Vipava še nima OPN. Od KGZ Nova Gorica sem pridobil mnenje, da je za gradnjo predvideno zemljišče za kmetijstvo neuporabno, saj je bilo zaraščeno. Pričeli smo z izkopom, vendar imamo dovoljenje samo za enostaven objekt – podzemni skedenj, ki ga ni dovoljeno priklopiti na električno omrežje. Občina Vipava ima namreč prepoved gradnje vseh kleti, razen skednja. Narejen je izkop za dva nezahtevna objekta po 150 kvadratnih metrov, v nadaljevanju pa želim pridobiti gradbeno dovoljenje za nadgradnjo dveh etaž – za predelavo in skladiščenje. V kmetijstvu imaš tako zvezane roke, zato sem skušal pridobiti dovoljenje prek MOP, ki omogoča kmetijam, ki se širijo in so v strnjenem naselju, širitev na robu vasi, a so iz tega izvzete edino vinske kleti. Za gradnjo sem že imel odobren kredit, naložba je bila ocenjena na 300.000 evrov. Nadaljevanje pričakujem v letu 2022 in še vedno upam, da se bo uredilo, ker prostora doma enostavno nimam,« sklene Samo Premrn.

 Dokončna odločitev v pristojnosti kmetijskega ministrstva

Vprašanje o konkretnem primeru  gradnje na posestvu Pasji rep smo poslali tudi županu občine Vipava, Vipava Goranu Kodelja, ki je odgovoril: 

“Pri umeščanju takih in drugačnih objektov v prostor so v naši državi postopki zelo zakomplicirani, zbirokratizirani in posledično dolgotrajni. Sam se sicer strinjam, da je treba biti zelo previden pri obravnavanju predlogov zasebnih ali pravnih oseb za spremembo namembnosti kmetijskih v stavbna zemljišča, kljub temu pa bi sama procedura obravnave morala potekati hitreje. Občina se mora pri teh zadevah držati postopkov in sama izdajanja tovrstnih dovoljenj ne more bistveno pospešiti, še posebej pa je potrebno poudariti, da občine niso tiste, ki pri nameri zasebnikov, da spremenijo namembnost zemljišč, dokončno odločajo. Taka dokončna odločitev je vedno v pristojnosti Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano.

Primer g. Premrna poznam, z njim sem govoril in mu obljubil, da bo občina naredila, kar je v njeni moči, da se problem ustrezno reši. Gospodu Premrnu smo pojasnili, da bi sam lahko začel s postopkom individualne izdelave delnega OPN-ja (kolikor vem, se za to ni odločil) oz. da lahko počaka, da proceduro sprejemanja novega OPN-ja “zapeljemo” po uradni poti z vsemi predpisanimi procedurami, ki pa nam preprečujejo, da bi tak OPN dokončali prej kot ob koncu naslednjega leta. 

 KOMUNALNI PRISPEVEK KOT ZA PODJETNIŠKI OBJEKT

Matej Markuš, vinogradnik in enolog na izletniški kmetiji , vina Oskar v Vodolah pri Mariboru, ki na leto pridela okrog 60.000 litrov vina, pa je uspel dovoljenja zbrati hitro. V pripravo gradbene dokumentacije se je, kljub temu da je delal s projektnim birojem, lani intenzivno vključil še sam in jo zbral v pičlih treh mesecih. »Če bi to prepustil le biroju, bi trajalo najmanj eno leto, hkrati sem dal vlogo še na upravni enoti. Že lani sem se prijavil tudi na razpis kmetijskega ministrstva za gradnjo vinske kleti, a sem zaradi računovodske malenkosti izpadel, zato se bom ponovno prijavil letos. Težava na razpisih kmetijskega ministrstva pa je, da ne moreš vedeti, ali bo razpis ravno za takšne objekte, kot pripravljaš dokumentacijo sam in jo je treba potem spreminjati. Po navadi ima kmet za pripravo dokumentacije tri do štiri mesece časa, kar je premalo, zato jo je treba začeti pripravljati že prej. Ker je naša kmetija na območju, ki ga ogroža erozija, je Direkcija za vode zahtevala še posebne geološke raziskave. V občini Maribor je z odlokom urejeno, da lahko kmetija umesti objekt na območju 50 metrov, kjer je registriran MID. Z umestitvijo objekta torej ni bilo težav, saj ni bila potrebna sprememba namembnosti kmetijskega zemljišča. So pa v mariborski občini pod županom Arsenovičem za 2,5-krat zvišali komunalne prispevke. Za objekte na kmetijah so enaki kot za poslovne objekte, kar je zneslo v našem primeru 20.000 evrov za objekt, vreden 360.000 evrov. Njegova gradnja naj bi bila zaključena že za sprejem vinskega letnika 2022,« nam je dejal Matej Markuš.